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龙华2020房价会下降吗?未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选

发布时间:2019-08-23 18:04 来源:时间是轮回点击 :
龙华2020房价会下降吗
原文标题:未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选
原文发布时间:2018-06-19 23:19:26
原文作者:时间是轮回。
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龙华2020房价会下降吗

整体看,深圳房地产市场并不存在什么明显的泡沫。调控政策,包括房地产税在内的长效机制,也并不能扭转基本面。

现在的市场环境类似于2011-2014年间,是一个震荡温和上升的慢牛过程。慢牛的意思是两层,期待大涨不现实(深圳历史上那种大涨只出现过3次)——这意味着我们要降低期待,但下跌的概率极低——这意味着需要买房的还是要出手,整体房地产的真实价格应该会保持至少与GDP同步上涨的状态。

这种情况下,选房子对谁最有利,两类人,一类是长线的投资者,一类是(改善型)刚需。在选房子的类型上,“城市中心的豪宅”和“烟屁股”是比较好判断的对象,前者是最贵的,给最有钱的那批人;后者是起步的,给最需要的那批人。

但对于改善型的刚需而言,是较难选择也较难给建议的。最好的房子买不起,最便宜的房子看不上也不需要。这类人买什么样的房子?

大家请看《深圳城市建设与土地利用“十三五”规划》

未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选

这个里面,龙华中心、龙岗+坪山中心、光明中心、空港中心、盐田中心,就是未来深圳最重要的二级热点区域,远期都会是城市次级中心。我建议深圳的刚需们重点关注这些区域,如果进一步说:关注这些城市次中心的优质地段。这是一个大的选房思路。

城市次中心指的是其规划定位,以及未来的成长性——尤其是可以成长为城市中心的区域。优质地段要求处于该区域的核心位置。这样的地段,和城市中心的豪宅自然是有差距,但后者并非改善型刚需的菜。但和城市中心的老破小,或者是城市边缘的大宅相比,我认为整体性价比会更好——无论是居住性能还是投资长期潜力,都是如此。尤其是,如果一个城市次中心,又同时具备了走向城市中心区的动能,那就更不得了

但上面这些重点区域,其实发展阶段也非常不均衡。相比之下,可分为龙华中心和其它中心,因为像龙岗、坪山、光明等等,4-5万的价格,首次置业刚需依然还可以支付,但龙华中心已然不是首次置业者的主场了,它已经成长为改善型刚需的优选,平均都要领先其它城市中心一个大身位,高端价格更是看齐城市中心的优质物业了。

这里面的原因,是我今天想重点探讨的。

先分享一些这几日看到2017年龙华的房价新细节,还是非常吃惊——事实证明,市场比我们想象得更为有力。

这是中原地产研究中心的两份报告:

未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选

未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选

2017年,龙华二手房价格实际上涨了8%(与龙华GDP同步),而新房价格的涨幅达到27%(和后海豪宅的涨幅同)。过去2年,龙华每年的涨幅都是位居深圳各区第一。

最新的市场信息是:龙华的学区房价格卖到了9万+。前几日媒体报道,有人在龙华红山区域花830万买89平米的四房,为了深高的学位。这个价格在福田南山也可以不少选择,比如明德实验周边的房子,不到8万就可以买到。

对于这些信息,要怎么理解——过去的我们,从来没有想到,8万(接下来可能是10w)的价格也能出现在这里,它为什么跑这么快?而都到了这个价位了,龙华还能买吗?这个区域的远期未来会走到哪里?

要是想正确的回答这些问题,还是要回头梳理我们的认知开始。

一般会使用三重的指标,来厘定一个区域的远期价值:规划定位变化、基本面变化(人口+产业+基建)以及房地产供求关系变化

使用上述指标来看龙华,或者是其它区域,虽不能说一击必中,但是概率会更高一些。

一是,规划定位的事实变化:龙华事实上已经是福田的一部分

说规划定位的事实变化,是说看待一个区域不要过分的强调它的行政色彩,而要看市场色彩。龙华的行政定位是:城市副中心。但是,从这些年的着力建设来看,我认为它事实上已经成为了福田的一部分。

这些支撑点可以包括:北站的枢纽定位和在深圳的意义,龙华和福田的人口联系(最紧密),深圳未来要发展的河套——中心区——龙华的纵向发展轴。有些是已经成为了事实,有些正在推进。但是,整体上这个大判断是可以成立的。龙华这些年的价格表现,只不过是提前反应了这一点。

如之前判断,龙华未来会被事实上并为福田——罗湖中心,成为深圳两大城市中心(南山前海中心、福田罗湖中心)的一部分,而不再是一个单独的行政区。这个判断意味着,龙华的价格体系最终是要和福田一体化的,不能说它会超越福田,但也绝无法再将之视为福田的后花园。在未来,我相信这一点会越来越明显。

二是,基本面的事实变化:人口密度全市第三,GDP2018年将超罗湖

继续寻到一些最新的信息,显示龙华的基本面在持续强化。

龙华截至2016年的常住人口是155万,截至2017年1月的实际管理人口总量达289.2万人,推测目前龙华的人口总量应该会在300万左右。按照常住人口测算,龙华2016年人口密度为8824人/平方公里,全市第三,仅次于福田罗湖,高于南山。这个显示了龙华这些年来的人口持续在高速流入。

未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选

(深圳市统计年鉴)

在产业方面,新的信息显示,受益全球经济复苏,龙华的整体经济相对强劲。截至2017年1-3季度,“龙华规模以上工业总产值2675.60亿元,同比增长6.4%,增速创2012年来历史同期最高”。

2017年龙华GDP增速8.8%,创2012年以来最高记录。它的GDP在2018年有可能超过罗湖,跻身第五。同比两者,2012年,罗湖GDP为1359亿元,龙华1233亿元,而到2017年,罗湖为2161亿,龙华2130亿,差距缩小只有30亿。

未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选

在基建改善方面,龙华在持续强投入。2017年1-3季度,“完成投资额430.45亿元,增长25.9%,较去年同期(17.9%)提高8个百分点,高于全年目标增速1.4个百分点。总量排全市第四,完成率69.9%”

在2018年,龙华将重点建设包括北站商务中心区在内的六大片区,未来将形成总面积超50平方公里,年产值超3200亿元的新增长极。

以上这些考察,都是房地产最重要的支撑,龙华这些要点上表现都可以说是增长强劲,这可以说是为远期的房地产构筑了扎实的平台。

三是,判断房地产的供求关系变化:2018年龙华调控不太会继续收紧

基于以上的判断,对龙华未来的房地产判断是:

在深圳的几大次级城市中心里,龙华中心是唯一不同的区域。其在深圳的城市地位在逐步抬升,GDP、房价、人口都在超越中位数进军“一线”。

2018年之后,龙华房地产会越来越“豪宅化”,成为深圳第五个“10w+”区域,就在未来2年(当然非均价)。

虽然历史累积价格涨幅巨大,但从综合指标来看,龙华房地产的价值重估显然还没有完成。

龙华已经过了房地产高速开发期,未来的供应量会逐渐缩减,而基建改善会逐年上升,吸引力会持续上升。

龙华的真实住宅价格长期依然会持续上升,对区域的优质住宅(地段+配套+产品),限价提供的依然是不错的机会。

未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选


正文完,原文标题:未来的深圳楼市,为什么龙华是置业首选
原文发布时间:2018-06-19 23:19:26
原文作者:时间是轮回。

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