外高桥600648股票个股研报 600648股票能涨到多少 2020

发布时间:2020-07-04 22:14:26   来源:网络 关键词:外高桥600648个股研报

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外高桥600648股票个股研报

2020-04-30,给予外高桥(600648)【买入】评级

外高桥(600648):归母净利稳健增长 自贸区运营商逐步成型

类别:公司  机构:海通证券股份有限公司  研究员:涂力磊/谢盐  日期:2020-04-30

事件一。公司公布2019 年年报。报告期内,公司实现营业总收入90.05 亿元,同比增加15.5%;归属于上市公司股东的净利润8.75 亿元,同比增加6.99%。公司2019 年度拟向全体股东每10 股派发现金红利2.4 元(含税)。

   事件二。公司公布2020 年一季报。报告期内,公司实现营业总收入17.40亿元,同比减少46.96%;归属于上市公司股东的净利润1.02 亿元,同比减少82.57%。

   2019 年,受房地产转让收入和制造业服务业增加的推动,公司营收增加15.63%,归母净利润增加6.99%。2020 年一季度,受房地产业和进出口贸易业收入下降影响,公司营收减少47.12%(营业总收入减少46.96%),归母净利润减少82.57%。根据公司2019 年年报披露:(1)2019 年,公司实现营业总收入90.05 亿元。其中,房地产租赁收入15.72 亿元,同比增加0.001%;房地产转让出售收入15.51 亿元,同比增幅0.74%;商品销售收入34.65 亿元,同比增加0.08%。(2)2019 年,公司实现合同销售金额11526.53万元,合同销售面积17483.96 平方米。2019 年,健康医药产业园开发建设顺利推进,新发展H10 地块9.61 万平方米新建物业完工。森兰在建项目总建筑面积62.57 万平方米,其中,竣工项目总建筑面积29.39 万平方米。(3)2019 年房地产开发投资总建筑面积77.25 万平,可供出售面积8.33 万平(已售面积1.75 万平)。持有房地产总面积445.94 万平(已租面积350.56 万平)。

   根据公司发展战略,2020 年是“十三五”的收官之年,“十三五”期末,园区产业开发板块对公司利润贡献预计为40%,商业办公地产板块对公司利润贡献预计为30%-35%,贸易物流服务板块规模预计达18 亿元人民币,对集团利润贡献预计达到20%-25%,文化产业投资板块规模预计达6.5 亿元人民币,金融服务业务板块对公司利润贡献预计达4%。

   投资建议。受益自贸区建设,调高至“优于大市”评级。公司愿景是成为创新的自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商,定位为服务创新发展的引领者、全球企业外投内引的推动者、自贸区企业全方位服务的提供者、产业转型升级的实践者。据此,我们预计公司2020、2021 年EPS 分别是0.90元和1.04 元。我们认为,公司将受益于自贸区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,给予公司2020 年14-18倍动态PE 估值,对应合理价值区间12.6-16.2 元,调高至“优于大市”评级。

   风险提示:公司租售业务面临政策调控和园区平台业务拓展不顺风险。

2019-10-21,给予外高桥(600648)【中性】评级

房地产行业2014年下半年报告:周期中继

类别:行业  机构:国金证券股份有限公司  研究员:曹旭特  日期:2014-07-02

周期中继。库存变化是周期波动的结果,从反映库存的批售比和出清周期两项指标分析,目前库存已经接近上一轮房价调整初期水平,未来仍保持上升趋势。批售比与出清周期都与房价成明显负相关,从历史表现分析,上述指标在房价调整开始后仍会持续上升,只有房价出现一定幅度波动之后行业才会进入去库存周期,所以目前仅为行业调整周期中继。

   目前批售比为1.25 ,低于上一轮周期房价调整时1.47 的水平,距离历史高点有27% 的差距。

   出清周期已经高于上轮房价调整初期水平,距离历史高点有16% 的差距。

   政策外力影响几何?地方利益和地产的关系是个没新意的话题。行业下滑就会出台政策,而在其职权范围内能够出台相对有力的政策是松绑限购,但我们认为其效果有限。因为目前市场下滑最主要的原因是过去房价快速上涨削弱了购买力,而购房者预期也发生了明显变化,即预期下跌而选择观望,并且整体信贷环境趋紧,这些因素并非地方政府力量所能改变。从过去两轮地产周期的波动中我们也可能观察到地方政府影响行业周期的力量较弱。

   2010年4 月开始的一轮短周期以成交量和房价的V 形波动为标志,这轮周期中,未等地方政府有过多行动,中央层面在四季度开始明显放开金融机构贷款,是再度宽松的货币政策帮助行业很快走出这一轮调整。

   2011 年3 月行业开始进入一轮长周期调整。行业能从这一周期中恢复的原因有两点,一是货币政策的松动,在2011年底,利率和法定准备金率都发生了趋势性变化,代表国家货币政策的转向;二是房价的理性回调提升了有效需求。这轮周期中,地方政府也并非影响行业的主角。

   投资策略。房价的调整是去库存的必要方式,而通过房价的调整帮助成交量的筑底和恢复,也会理顺地产股的投资逻辑并实质改善政策预期,这一周期短期内较难完成,而在行业的滞胀周期中,盈利预测有下调的风险,地产股短期较难获得超额收益。如果没有更多的政策外力干扰,降价是开发商的最终选择,四季度价格调整的周期有望展开,届时成交量的恢复情况将决定板块机会的到来与否。重点公司建议关注融资渠道改善的万科、冠城大通,治理改善和销售增长潜力大的中洲控股、华业地产,另外建议关注京津冀主题投资的相关公司,推荐荣盛发展、华夏幸福。

   风险提示。政策放松导致房价不能达到预期效果。

   

2019-09-04,给予外高桥(600648)【中性】评级

房地产行业:生存法则-立新篇

类别:行业  机构:国泰君安证券股份有限公司  研究员:谢皓宇/白淑媛/卜文凯  日期:2019-09-04

本报告导读:

   杠杆逐步走向历史舞台,与之对应的是土地价格,缺失级差地租的市场对房企的生存空间造成极大的压缩,生存之道,必须立新。

   摘要:

   共赢,是游戏规则改变的前提,这是由政府、房企这两大最主要参与方共同完成的革命。任何土地限价制度和配建制度都难以持续,因为限价之后,地方政府不愿意卖、房企不愿意拿。因此,我们找到了用X 能力去拿地、用销售变现的模式解决房企的盈利问题,然后以三重返还(所得税+商户税+就业个税),能够以时间弥补勾地出让和招拍挂之间的价差。由于地价的下行、且并不完全依赖于居民购买的方式来进行成本转移,可以构建平稳价格的良性循环。

   过去王和未来王的大不同。新环境下卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破,传统开发模式难以为继:高毛利、慢开发思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升;高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓;通过影子银行加杠杆受限于金融严监管。另外,在土地长效供给机制下,控地价成为新趋势,这使得前端融资收紧成为必然。传统模式失效,未来房企按照核心竞争力可划分为三类:1)招拍挂市场降低融资成本、2)勾地市场降低拿地成本、3)新型资产负债表扩张模式。不同模式下将诞生新地产的新王。

   维持行业增持评级。(1)二八原则是重现度很高的原则,对于房地产来说,就是当前土地市场中招拍挂市场占据了80%的份额、容纳了90%的房企。但这个市场将急剧收缩至仅容纳个别融资成本很低的房企,倒逼企业转型去争夺的20%的勾地降拿地成本的市场,X+地产的能力,正在拉开序幕。(2)行业进入成熟期,核心驱动因素更加复杂和多元,尽管土地资源仍是兵家必争之地,但竞争优势综合性越来越重要。投资路径大致有以下几条:

   ①第一梯队的龙头开发商:以规模优势和品牌效应在资金和资源方面具备较强优势,推荐万科A、保利地产、华夏幸福、招商蛇口,港股推荐融创中国、龙湖集团等。②第二梯队的开发商主要在于能否实现高质量的增长,实现规模与盈利能力的平衡。推荐:金地集团、蓝光发展、荣盛发展、金科股份、中南建设,港股推荐:中国金茂、旭辉控股集团、正荣地产、融信中国、禹洲地产等。③第三梯队的开发商主要在于能否突破规模瓶颈,实现规模的跨越式增长。推荐福星股份、华远地产、信达地产等,港股推荐建发国际集团。④通过产业或者商业模式获取优质资源的开发商,能和政府达到共赢,通常具备较高壁垒,商业模式难以复制。以产业切入的开发商推荐华夏幸福、招商蛇口,港股推荐中国金茂,以商业切入的开发商推荐大悦城。

   风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

2019-05-06,给予外高桥(600648)【中性】评级

外高桥(600648):业绩稳健 全力打造自贸区平台

类别:公司  机构:海通证券股份有限公司  研究员:涂力磊/谢盐  日期:2019-05-06

事件。公司公布2018 年年报。报告期内,公司实现营业总收入77.76 亿元,同比减少13.72%;归属于上市公司股东的净利润8.30 亿元,同比增加9.44%;实现基本每股收益0.73 元。公司每10 股派发现金红利2.2 元(含税)。

   2018 年,受房地产转让出售减少等因素影响,公司营业总收入同比减少13.72%;同期公司投资净收益提高且房地产转让毛利率较高,使得净利润同比增长9.44%。根据公司2018 年年报披露,2018 年,公司加快商业商贸功能培育,打造产城融合发展新标杆。森兰商都努力打造“自贸跨境&新零售”为主题的特色商业,引进了具有跨境和新零售概念的网易考拉、苏宁极物、DIG PLUS、涉谷站等项目,全年新签项目15 个,整体签约率94%。森关于期项目完成了酒店公寓部分的精装修工程;森兰商都三期项目完成了室外总体工程;创新概念商业标杆综合体――总建筑面积29 万平的上海森兰〃花园城项目将于2019 年开业,将建成集零售、餐饮、娱乐、创新体验等复合业态的购物和办公综合体。

   2019 年3 月,公司拟作为有限合伙人参与出资4 亿元设立上海浦东科技创新投资基金。根据公司2018 年年报披露:2019 年,公司计划完成营业总收入88.67 亿元,预计归属于上市公司股东净利润8.7 亿元,净资产收益率8.3%。计划新开工项目面积82.55 万平,开工项目总投资预算为68.05 亿元;当年项目计划投资29.89 亿元。

   投资建议。受益自贸区建设,给予公司“中性”评级。公司秉承“创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商”定位,打造以产业地产为核心载体,商业地产为城市空间,平台经济为服务手段,金融服务为重要支撑,园区服务为配套保障,投资促进为功能引领的新型全产业链产业体系。根据公司2018 年年报披露:2019 年,公司计划完成营业总收入88.67 亿元,预计归属于上市公司股东净利润8.7 亿元。据此,我们预计公司2019、2020 年EPS 分别是0.77 元和0.83 元。我们认为,公司将受益于自贸区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,给予公司2019 年24-30 倍动态PE 估值,对应合理价值区间18.48-23.10 元,给予公司“中性”评级。

   风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及园区平台业务拓展不顺风险。

2019-04-18,给予外高桥(600648)【买入】评级

房地产行业专题报告:REITS 下一个行业发展新方向

类别:行业  机构:海通证券股份有限公司  研究员:涂力磊/谢盐  日期:2019-04-15

投资要点:

     REITs 是一种优势明显的房产信托型基金。房地产投资信托基金(Real EstateInvestment Trusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。一般而言,REITs 本身具有如下特点:一是收益主要来源于租金收入和房地产升值;二是收益的大部分将用于发放分红;三是REITs 长期回报率较高。

     近年来我国REITs 相关政策不断推出,加快了REITs 的进程。2018 年4 月,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。该文件明确提出,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

     REITs 可增强和优化房地产资金来源。近年来,我国房地产开发资金来源(包含各项应付款)增速逐步下行。2018 年,我国房地产开发资金来源(包含各项应付款)增速下滑至7.13%,2019 年1-2 月房地产开发资金来源(包含各项应付款)累计为3.83 万亿元,增速下滑至7.01%。从2019 年1-2 月房地产资金来源(包含各项应付款)构成看,房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达51.94%。而REITs 可为我国开发商提供稳定的外部资金融资渠道。

     REITs 可促使房企由重资产向轻资产模式转变。我们认为,REITs 将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后,通过出售、分散和打包设立REITs 在公开市场出售,引入投资人、资产管理人和托管人,从而实现资金快速的回笼。

     REITs 将促进出租公寓规模化发展。目前,中国租赁市场处于快速发展期。我们认为,长租公寓的运营模式主要分为两种:轻资产和重资产。公寓的地理位置空间分布又可以分为集中式和分散式。总体上,我们认为,目前我国长租公寓主要以轻资产为主,重资产模式还未开启序幕。

     投资建议:受益于REITs 推出的行业和公司。中国经典长租公寓型REITs 案例包括:中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券。我们认为,A 股商业地产公司中的陆家嘴、金融街、中国国贸、北辰实业。其次,工业地产中的张江高科、外高桥、浦东金桥。第三,涉足长租公寓的万科A、龙湖集团。第四,涉足资产管理的我爱我家和光大嘉宝。第五,中介行中的世联行。

     风险提示:房地产行业的调控政策风险,以及需求萎缩和房价波动风险。

2018-05-11,海通证券给予外高桥(600648)【增持】评级。目标价:21.22。分析师:涂力磊,谢盐

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